文/邱彥瑜
侒可傳媒主辦的「高齡友善住宅高峰論壇」邀請專家分析在投入開發高齡者住宅之前，如何看清消費者需求、掌握市場環境條件、做好準備與規劃，將是成功與否的關鍵。資誠聯合會計師事務所合夥會計師蔡晏潭認為高齡者住宅絕對值得期待，保險業投入、結合長照產業服務是成功關鍵。資策會數位轉型研究所資深分析師黃毓瑩則提醒，營運商才是形塑住宅樣貌的關鍵角色，期許台灣能孕育出健康的高齡住宅產業生態系。
今年下半年長照2.0升級版啟動，以每年6萬元補助款加上12萬長照扣除額補助住宿式機構使用者，對於既有長照住宿市場造成影響，但給付費能力高的健康族群的住宅市場，目前仍是一片空白。蔡晏潭點出，與住宿式長照機構相比，高齡者住宅市場沒有政府補助、沒有免稅優惠、完全仰賴自費市場。
「公部門談了很多法規鬆綁，但是錢從哪裡來？」蔡晏潭直指，台灣常嚮往日本經驗，但日本有介護保險作財務支持，台灣高齡住宅市場能否蓬勃發展，收入才是關鍵，「收費沒有確定就先投資，我們會計師會認為是躁進跟冒險。」
蔡晏潭從實務層面指出高齡者住宅營運上得先考量的要素，首先是經營區域，以日勝生樂陶居的租賃狀況來看，北部市場看似可行，但中南部市場則充滿挑戰。第二，收費也反應住宅商品的定位；最後，若選擇以租賃方式經營，必須為住戶安排活動、服務。蔡晏潭認為，想興建高齡者住宅或是銀髮長照園區，得先評估資金回收時間，才能衡量人事、資本投入、收費水準與租金。
「高齡者住宅絕對非常值得期待，但沒辦法一起走。」蔡晏潭認為，保險業以多元管道投入相當重要，長照業者更是不可或缺的下游通路。想凝聚高齡者住宅的價值，他建議，必須整合長照機構業者、連結保險業資源，並拓展多元的銀髮生活商機。
談養生村、銀髮宅，台灣其實並非完全陌生，黃毓瑩細數，台灣已開發、規劃中的案例超過10件，但台灣高齡者住宅市場混亂，從土地取得、開發、興建到營運適用法條大相徑庭。「產業生態系很難形成」黃毓瑩說，從興建高齡者住宅的產業鍊來檢視，過往主導興建的開發商缺少服務整合經驗，營運商則缺乏代表性的龍頭業者，而且，過往建案習慣都是蓋完才賣，跟國外案例先調查在地居民需求才規劃住宅空間的「拉力銷售」不同。
「社區會長成什麼樣子？有什麼服務跟內涵？在其中的老人過什麼樣的生活？都取決於營運商。」黃毓瑩指出，營運商是形塑美國退休養老社區產業樣貌的關鍵角色。其中，獨具特色的「大學連結退休社區」（UBRC）善用大學最值錢的資源：「教師」為老人生活加值，想像退休後可以到社區附近的大學上金工、3D列印、學語言等。在這類善用校園既有資源的UBRC開發案中，大學不僅可當房東出租、出售土地，更有與社區營運商交叉持股、委託管理等多元合作模式，黃毓瑩說，美國有不少這種專做UBRC的營運商，其中一家已成功開發15個退休社區。這股退休社區風潮也吹進日本，推出「終身活躍城鎮」（又稱日本版CCRC），重視軟體、硬體與事業營運面，更重視如何引入社區鄰近的外部資源。
「住哪裡都一樣，有特色我才要去。」黃毓瑩指出高齡消費者心態，呼籲有志於開發高齡住宅的開發商與營運商，過往建案賺一次性的土地、房屋費用，但未來則應轉向服務、產品費用，並開展多元的持續性收益。她建議，整合軟硬體、多元跨業整合的聯合艦隊該準備好，分析當地利弊條件、使用者需求，才能推出真正吸引高齡者的理想住宅。
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