「老人住老房子，」內政部政務次長花敬群一句話道盡高齡者居住困境，根據衛福部2017年老人狀況調查，超過7成55歲以上人口居住在無電梯公寓或無電梯透天厝，而內政部今年統計也顯示全台房屋稅籍住宅近半已經屋齡30年以上，僅有老人居住的住宅更從10年前的33萬戶成長至今58萬戶，高齡者生活不便、沒人照顧已成不容小覷的困境。
搬出來是好選項嗎？衛福部調查顯示，生活可自理的高齡者入住安養機構、老人住宅的意願不高，65歲以上者僅12.7%，但55至64歲熟齡族則上升至21.22%。需求有逐步上升，但市場跟上了嗎？
老人住宅過往以福利型態發展
檢視台灣老人住宅的發展，數十年來皆以社會福利、救助弱勢的思維在發展。90年代內政部獎勵各級政府與民間團體興建「老人公寓」，供中低收老人租賃居住。2004年內政部增訂「老人住宅專章」，讓老人住宅設計有了依據，並通過「促進民間參與老人住宅建設推動方案」，帶起一波老人住宅發展潮，其中「長庚養生村」為指標案例，但完工後兩年內進住率不到25%，內政部認為市場接受度不高而停止。後來，政府轉向推廣「在宅老化」，強化現有住宅重建、整建、維護與無障礙改造。現有市面上多剩下公設公營的老人住宅，法令嚴格限制老人住宅產品標準化、機構化，讓民間企業對投入老人住宅興趣缺缺。
兩大指標性養生村
提到台灣最有名的老人住宅，莫過於淡水潤福生活新象館及長庚養生村，付費模式相似，以押租金／保證金加上生活費型態繳納。從兩大養生村經驗來看，不少住戶為海外歸國的長輩，而服務價格也落在2萬至3萬5不等，與日本相比偏低，能提供的服務型態也較為單純。
另一個困境則是現有老人住宅皆要求入住者必須具備「生活自理」能力，一旦失能、入院，便得離開，選擇返家或入住安養、長照機構，顯示現有老人住宅選項對於長輩的連續性照顧支持不足。
公部門以園區、實驗基地因應
內政部、衛福部近期也首度展開跨部會合作，這次不再強制以法令限定住宅標準，而希望促進「銀髮友善住宅」生態系，包括開發商、營運者及服務單位的跨界合作。
而內政部也將信義區兒福基地興建銀髮友善住宅、林口世大運社會住宅附設銀髮服務列為實驗場域，希望開拓新的營運模式以供業界參考。
不只中央意圖積極，地方也紛紛端出以高齡者住宅為發展驅動力的園區開發案。例如全國第一起長照BOT案「基隆市長照福利園區」，開發面積達3.76公頃，預計規劃600床住宿式長照機構、只租不售的銀髮住宅、日間照顧中心、失智團體家屋、社區照顧關懷據點等連續型社區照顧服務，期待緩解基隆9成佔床率的住宿式長照需求，也將據點資源開放讓鄰近的健康長者參與。
而新北市借鏡新加坡與日本經驗，預計在三重打造「銀新未來城」，面積2.4公頃，採BOT模式開發，將興建200床住宿機構及700戶的樂齡住宅，打造包含商場、室內運動中心、復能診所等在內的複合式園區。
高齡者住宅新市場萌芽
而放眼不動產界也有多起新型態的高齡者住宅蓬勃而生，在付費方式、服務項目與型態與過往有所差異。在付費型態的部分，與合作金庫密切合作的「合勤健康共生宅」，入住者可以安養信託、預收款信託方式繳納房租，也是金融機構以信託方式與安養機構業新型態的合作案。
而服務項目也跳脫過往強調硬體空間的無障礙設計，強調軟體服務項目多元，也反映對於高齡老後生活品質的認知轉變。像是靜宜大學社工系教授紀金山所成立的「好好園館」，導入青銀共居並增設木工、手作、餐廳等服務。由青年社會住宅分設的日勝生「樂陶居」，與雙連安養中心重要推手蔡芳文合作，附設診所、藥局，並導入樂齡課程。除了高齡者生活水平的提升，強調社交參與、學習新事物等觀念也導入，朝日本「附服務型態高齡者住宅」看齊。
而整合旗下醫療、壽險與營運子公司的新光集團，也於今年初推出「新板傑仕堡」，走飯店式住宅，一口氣將收費拉升，月費10至12萬，主打智慧居家、健康管理、安全守護等。
由此可看出，建案營運團隊不只過往的建商、物業管理，長照服務、醫療單位逐漸佔有一席之地，不管是以承租空間或合作規劃的參與角色，都顯示過往市場的叩問可能已有多項解方。