文／邱彥瑜、廖靜清 攝影／汪忠信
「高齡者住宅國際論壇 – 迎接2026年的機會與挑戰」下午場次剖析台灣與日本的高齡者住宅實際開發案例，從法規制度、開發門檻、投資方式與經營模式等不同方面切入探討。
高齡者住宅結合長照產業，發展具台灣特色的開發模式
「老人不缺房子，缺的是高齡者住宅跟服務。」研究高齡者住宅開發市場多年的資誠會計師事務所副總經理蔡晏潭說，以台北市統計來說，50歲以上高齡族群持有房屋比重超過70%。
過去6年來，蔡晏潭很常遇到想投資高齡者住宅的開發者，最常被問到「要用買的？還是承租改建？」蔡晏潭說，他通常會反問對方「希望開發多快？」若希望在短期1至2年內開發高齡者住宅，租賃才是快速的可行開發模式，加上若有連鎖拓點考量，一定要用租賃。
蔡晏潭認為，投入高齡者住宅市場的成敗關鍵必須明確思考「介入照護程度」以及「收費多寡」的消費者定位。他說，不少有意的開發者都希望主攻「偏健康、收費高」的市場，但太過一廂情願，「長輩會進來，但不會按照我們的規劃出去（搬離）。」
蔡晏潭說，高齡者住宅不是醫院也不是飯店，並非短期治療或居住的場所，必須要考量高齡者的「連續性」生活照顧，必須要考量到身體狀況若有變化，下一步該去哪。
蔡晏潭提出的解方是結合優質長照機構與高端銀髮住宅，他曾在日本大阪看到一案例，長照機構跟銀髮住宅走路不到10分鐘，健康時可住在居家照護到宅服務的銀髮住宅，若失能程度增加，可轉移到長照機構，「要投資整體（社區），而不是只投資一個角落」。
蔡晏潭更以日本知名介護福祉集團「茶話本舖」為例，旗下擁有超過700個經營據點，整體規模大，但每個據點小、彈性高。
「茶話本舖」自我定位在「收費不高，考量到重度失能需要更高比例的照護人力，接受失能程度約為輕、中度的住戶（日本分類為要介護等級為5級中的2、3級）。
蔡晏潭說，「茶話本舖」的口號是「托老所就在家門口」，強調結合鄰近的長照機構。
此外，蔡晏潭也長期研究長照機構的經營模式，他指出現有10萬床量能的住宿型長照機構跟高齡者住宅投資方將是「競爭又合作」的對象，現有長照住宿市場有著城鄉分布不均、小機構不利轉型以及失智照護越來越多的困境，但長照機構若有意投入高齡者住宅市場，除了可自行開發建造，也可尋找策略夥伴。
他認為高齡者住宅開發模式應有長照產業發展聯合縱橫策略，找出台灣在地樣貌。
針對高齡者住宅的未來趨勢，蔡晏潭認為可持續關注實物給付的長照險產品以及下一任總統對於長照保險的政策態度，另外，他也建議投資高齡者住宅市場應善用股權投資模式，減少採用抽利潤的契約模式。
從社區營造角度規畫高齡者住宅
建築師河內利成在日本與多個國家從事長照、醫療型空間設計跟社區開發多年，他認為高齡者住宅開發重點在於「社區營造」，從高齡者需求規劃社區，包含醫療、長照、生活支援等功能，此外也要顧及不同世代的交流。
河內利成以自己經手的開發案例為例，開發原為公務人員宿舍的社區，一邊開發成一般銷售住宅，另外一邊則為育兒家庭專用的租賃住宅，中間則為社區居民的活動中心，促進世代交流。
另外一個案例則是改建小學廢校校區成為養護機構與日照中心，不設置圍籬，鼓勵機構與社區無邊界的交流。
河內利成放了一張日本附服務高齡者住宅常見的單人房照片，「礙於營造成本，不得不規劃小巧又單調的空間，但若是住民，你會不會希望有個性跟變化的房間呢？」
河內利成也提醒台灣應借鏡日本過去20年的發展經驗，不要犯下過往的錯誤，尋找專業人士執行業務規劃，思考長期性、全球性的事業發展。
如何投資高齡者住宅，讓老後不擔憂？
世界各國正面臨嚴峻的少子化、高齡化現象，將帶來許多社會與經濟問題，台灣從2018年進入高齡化社會，成為正式的老人國。2022年人口轉為負成長，2026年更將走入「超高齡社會」，每5人就有1位超過65歲，老少比例嚴重失衡。
人口老化速度超乎你我想像，整個人口結構改變，未來房地產開發與投資將何去何從？政府應如何制定高齡者區需求的住宅策略？玄奘文教基金會執行長林博文發表「投資高齡者住宅的挑戰與創新方案」，提出具前瞻性的看法。
「老後怎麼住？」是未來關鍵議題，千萬不要覺得自己還要很久才會面臨這個問題，台灣人口老化速度已追上日本，應正視切身的生活問題，尤其是高齡者住宅。居住是社會保障的基礎，目前台灣老人住宅類型共分為居家式、社區式、機構住宿式，依每個人的健康、亞健康、失能狀況選擇介護方式。
國內高齡者住宅的發展軌跡，從老人住宅、養生村、社會住宅到三代同鄰，代表了孤老、共老、共生到共好。
各國均致力不同類型的長者住宅，提供最佳安居方式，以目前台灣高齡住宅類型的現況分析，林博文執行長指出提出四個痛點。
首先是機構與住宅的產品定位模糊，我國於1980年通過老人福利法，尚未具備「長照保險法」及「獎勵高齡宅法」，開發有困難度。
長照機構服務週期期程長且複雜度高，若60歲入住，扣除臥床期至平均餘命，入住時間至少長達5至10年以上。再來，建築用地取得變更程序繁瑣耗時高，老人住宅興建、經營管理及輔導事項需符合「老人住宅綜合管理要點」規範。
而專業團隊跨域人才養成不易也是難處之一，尤其相關專業人員流動率，都是待解決的問題。
「營運商是目前台灣最缺乏的要素！」林博文執行長以美國退休社區經營模式為例，市場化專業分工是關鍵，由投資商、建築商、營運商形成一個完整的市場化體系，各環節專業分工實現了高效低風險運作。
美國大學結合退休社區的新模式正流行，讓老年人生活在大學社區，給予輔助生活、長期照護等照顧，居民可以依據社區與大學的連結程度，使用校園設施、課程和服務。研究發現，提供照顧設施的品質影響了社區與大學之間，協議合作的互動深度與廣度。
隨著社會觀念改變與家庭規模縮小，有些父母不願意成為子女的負擔，也希望有自己的生活，部分高齡者已不想跟子女同住。借鏡美國活化校舍使用，鼓勵大學擴大產學合作、創新轉型，可嘗試大學與企業合作興辦退休學舍的方式。
根據教育部2016年的統計資料，將有275所國小面臨廢校命運。可藉由活化閒置校舍的資源，成為社區居民終生學習、健康促進與保健的場所，或是做為長期照顧的據點。試想：送父母親到安養機構，以及鼓勵父母親入住校園再進修，哪個安享晚年的選擇較有誘因呢？
針對「投資高齡者住宅的挑戰與創新方案」議題，中華民國不動產協進會林長勳理事長從全球觀點看台灣在地高齡宅發展趨勢，需重視社會政策的配套，讓老年生活不孤單。
資誠聯合會計師事務所蔡晏潭副總經理以日本介護福祉集團的「茶話本舖」案例分享，將閒置民宅改造成照護中心，據點營運規模小巧彈性，國內業者可參考營運方式，利用租賃方式彈性運用，降低置產成本。從政策面的探討到實務面的議論，居住創新服務翻轉高齡社會，真正在這裡安身立命！