內政部因應台灣「人屋雙老」課題，正積極推動各項都市更新政策，對應超高齡社會的住居需求。2021年5月，國家住宅及都市更新中心（以下簡稱國家住都中心）在台北市信義兒福A1基地推出極具創新思維的都更招商案，本案特色在於同時公開徵求結合出資人及高齡友善出租住宅承租營運人，都市更新完成後，國家住都中心所分回的高齡友善住宅、商業空間、停車空間等產權，需由申請團隊負責承租及營運管理，且國家住都中心在招商案中也罕見地要求「經營管理計畫」的評分比重，必須與「出資計畫」相當。

依據本案公開審閱資料顯示，國家住都中心分回的全齡友善住宅，得標廠商至少應規劃總房數60%之住宅，作為提供家中有65歲以上成員之家戶入住使用，且提供65歲以上高齡者入住使用的房型，至少須配合提供生活照顧、健康管理、代辦諮詢等基本生活服務，以滿足高齡者食、衣、住、行、育、樂的基本需求，亦即鼓勵業界從各種不同的角度來想像高齡者的「生活服務需求」。

物業管理結合長照服務

因為服務對象主要偏向高齡族群，所以筆者認為運用物業服務綜合長照服務的角度來制定營運計畫，可能會是比較全面的方式。首先以物業服務的角度來思考，營運商的第一個基本目標為建築物管理（Building Management），必須做到維持建築物的結構、附屬設備能正常運作；第二個目標為物業管理（Property Management），關於空間、設備、服務設施的使用與維護，明確規劃權責分工，創造與所有權人、使用權人和諧共同維護的社區生活價值。

此外，營運商對業主負有資產管理（Asset Management）與設施管理（Facility Management）的責任，既然設定的居住對象有別於一般，硬體的規劃設計自然有其特殊性，如何讓高齡友善出租住宅的使用環境達到效益，保持其經營價值，營運團隊的軟實力成為重要的一環。尤其招租對象為高齡族群，面對住戶老化過程的各種變化，如何在獲取合理報酬與照顧住戶安心終老之間取得平衡？怎麼樣的租賃關係才能確保各方權益？這些都必須在經營管理計畫中提出詳盡規劃。

往前──銜接預防保健、活力老化、延緩失能

再來，我們從長照服務的角度思考，向前端銜接預防保健、活力老化、減緩失能，促進長者健康福祉，提升其生活品質。這個面向可以從生活管理（Life Management）的層面思考，以滿足生活需求，養成高齡者自立支援、健康促進觀念，形塑健康促進社區生活型態為基礎，進行生活服務設計。

往後──對應失能後的長照需求

向後端則在於提供多目標社區式支持服務，減輕家屬照顧壓力，長照服務層面建議為管理式長照服務（Managed Long Term Care Service）的提供，如何確保住民失能後的長照需求對應，是維持全齡社區生活品質的關鍵策略。

綜上所述，要制定「高齡友善出租住宅」的經營管理計畫，需要考慮的層面的確很多，除了建物和環境的管理維護、高齡者生活上的各種支援，還要考量提供的服務對其身心健康有益，滿足老化生活需求，末端更要考慮長照需求的銜接對應，如果沒有結合多種不同專業來協作創新，可能很難寫出一部脫穎而出的佳作。

（文章反映作者意見，不代表媒體立場）