台灣不只人會老，房子老得更快。國家住宅及都市更新中心董事長花敬群指出，目前台灣50年以上老屋約占全國住宅15%，10年後老屋占比將超過三成，20年後更將超過四成。

面對人屋雙老議題，台灣銀髮產業協會近日舉辦年度發布會暨論壇，高齡挑戰已不只是長照量能問題，要透過社區支持、入宅服務與產業整合，共同支持在宅老後生活。

銀髮產業調查：朝向個人化、入宅化發展

台灣銀髮產業協會理事長林莉婷表示，論壇以2035年為主軸，是因未來十年台灣65歲以上人口將接近總人口三成，高齡人口增加將牽動住宅型態、消費市場、照顧方式，以及企業人才與經營挑戰。

林莉婷引用日本經產省報告指出，日本到2030年，一邊工作一邊照顧家庭的人口約有320萬人，可能因照顧責任影響勞動參與，造成約9兆日圓經濟損失。照顧不是家庭內部問題，而是企業必須面對的人才與經營問題，也是政府必須正視的經濟問題。日本近年鼓勵產業發展多元服務、制定標準，透過創新服務支持高齡生活。換言之，高齡解方不只是社會成本負擔，也可能成為下一世代重要經濟動能。

東方線上總監施惠民發布銀髮產業調查指出，銀髮產業不是公費，也不只是照顧，而是關乎一群人的完整生活，涵蓋食、衣、住、行、育、樂、移動、身體、心理與社會參與等面向。銀髮服務目前有兩大趨勢，一是個人量身服務，透過數據累積與AI分析，讓服務更精準個人化；二是進入家庭的服務，業者不再只等消費者上門，而是把服務送到長者家中，降低使用門檻。

不過，產業仍面臨自費市場難做、服務價格偏低、專業價值不受重視，以及消費者認知不足等痛點。施惠民強調，必須先讓消費者理解老後生活與服務價值，才會產生需求與付費意願。政策上，他建議政府提供更清楚的方向與更多鼓勵措施，同時讓執行項目更聚焦、減少對自費市場的過度管制。

花敬群：高齡居住應升級為國家級計畫

國家住宅及都市更新中心專任董事長花敬群指出，未來十年不只是人口高齡化的關鍵期，也是住宅老化快速加劇的階段。從戶籍資料觀察，戶長年齡越高，居住房屋越老，未來高齡者居住安全與生活支持將成為重大隱憂。他認為，高齡居住與服務支持應升級為國家級重大計畫，由中央、地方、土地、財務與產業共同推動。

他也表示，因應在宅安老需求，既有集合住宅與社區如何轉型為「輕度附服務銀髮社區」，可能更符合現實需求。未來可思考讓物業管理公司升級，使社區總幹事或物管人員具備服務導入能力，或由幾個社區共同配置服務人員，協助高齡者在宅安老。

花敬群提醒，現行老人住宅相關法規要求過高，幾乎接近醫院等級，導致業者不敢蓋老人住宅。台灣若要推動銀髮友善居住，仍需調整基礎法規；在此之前，也可先以更彈性的方式發展銀髮友善出租住宅、社區型服務與生活支持模式。

立法委員王正旭也指出，高齡者照顧不只是福利，而是權益。現行《老人福利法》仍以福利思維為主，未來應進一步充實高齡者權益保障。他認為，若高齡居住與服務支持要成為國家級計畫，國發會應扮演跨部會統籌角色，引導內政部、衛福部、經濟部、教育部與地方政府共同參與。

王正旭以基隆為例指出，基隆山坡地比例高，合適公共資產有限，但國防部有一處近千坪土地，原為安置退伍軍人與眷屬社區，歷經三、四十年後，目前偌大社區僅剩少數長者居住。公共資產若能透過試辦機制活化，有機會成為高齡居住與照顧服務示範場域。

他也提到，台灣65歲以上長者超過400萬人，其中約70萬人處於獨居狀態，獨居住宅也約有70萬宅；真正需要長照協助者約占17%，更多人需要的是日常陪伴、居住安全，以及有家的感覺。

台灣應並行發展原居安老與服務型社區

林莉婷指出，日本過去15年因《高齡者居住安定確保法》催生附服務高齡者住宅市場，促成開發商與營運商合作，提供更多市場供給，顯示銀髮產業不能只靠個別業者摸索，也需要政策領導與法制支持。

不過，台日住宅市場條件不同。台灣房屋自有率高、房價持續攀升，租賃住宅市場報酬不像日本穩定，若只由大型投資方發展住宅型租賃市場，永續經營並不容易；若只做高端市場，也只能服務金字塔頂端少數客群。

林莉婷認為，台灣更需要思考的是如何讓長者在自己的家中老化，並與開發商合作，把服務帶進一般住宅與社區。未來可發展「有住有租」的混合式社區，或在既有社區中導入服務，以雙軌方式推動銀髮住宅，一面發展新的銀髮友善住宅；一面讓既有住宅與社區具備支持高齡生活的能力。

他強調，台灣並不缺硬體，也有許多軟體服務，真正挑戰在於「誰來整合」。是由開發商整合，還是由營運業者整合？社區服務又如何與社區管理組織銜接、維運？將是原居安老與銀髮產業落地的關鍵。

資誠聯合會計師事務所家事與高齡權益服務主持會計師蔡晏潭則提醒，台灣若要推動銀髮住宅，必須重新檢視「高齡者住宅」定義。台灣過去談養生村或高齡住宅，常以健康長者為主要對象，但若一個高齡住宅接不住失能、失智長者，就是「失能的」住宅。

蔡晏潭強調，銀髮住宅若要從一棟複製到十棟、百棟，必須有精打細算的財務模型，包含規模、占床率、人事、房地成本、租金、政府補助、照顧收入與收費標準等因素。收費調整也應建立量化與非量化並重的模型，不能只是業者喊漲或政府壓價。

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