文/李明璋（樂欣社區長照機構經營者）

上一篇文章從日照中心出發，提出了 Healing Asset的四個條件，說明這類健康導向場域的價值，來自空間設計、健康介入、營運留存與價值追蹤連成的一條鏈。那篇文章刻意暫緩了一個問題：Healing Asset與國際上已經存在的 Wellness Real Estate，究竟有什麼不同？這篇文章試著回答這個問題。

一個健康空間，和一個能持續支持使用者狀態、形成留存關係的健康場域，是同一件事嗎？Wellness Real Estate 讓健康進入不動產語言——這是重要的貢獻。但它主要回答的是「這個空間，是否主動設計與營運以支持使用者的健康？」Healing Asset 回答的則是另一個問題：「健康如何被持續介入、營運與留存？」

兩個問題，兩種答案。

一、Wellness Real Estate 是什麼：一個市場類別，不是單一認證

要比較兩者，必須先把Wellness Real Estate說清楚——因為它比很多人以為的更寬。

Wellness Real Estate是GWI所定義的市場類別：built environments proactively designed, built, and operated to support the holistic health of occupants, visitors, and the community*¹。它是一個市場類別，不是單一認證。它的光譜很寬——從有嚴格文件審查與性能測試的第三方認證專案（如 WELL、Fitwel），到參照健康設計原則但未正式認證的專案，再到以生物親和設計、健康建材或空氣淨化為賣點但未經第三方驗證的場域，都可以被納入這個類別。

GWI的論述涵蓋健康行為、社區與營運，從「不傷害」走向「主動優化健康」。把Wellness Real Estate收斂成空間美學加認證標籤，會低估它的論述範疇。

Wellness Real Estate的貢獻，是把健康帶進了空間設計與營運語言。

二、即使有追蹤，追蹤的主角仍主要是建成環境

這裡有一個常見的誤解。WELL認證是目前健康建築領域相對系統化、也較廣泛被採用的框架之一。它確實有後續機制，包括年度報告、Occupant Survey與重認證*²。但這些機制主要追蹤的是建成環境是否持續達標，以及使用者對空氣、光線、舒適度的感知與滿意度——而不是個體長期健康改變或留存關係。

換句話說，WELL的核心主角是建築表現；Healing Asset的核心主角是使用者關係。前者追蹤建築是否達標，後者追蹤使用者是否持續改變、持續回來。

WELL的核心主角是建築表現；Healing Asset的核心主角是使用者關係。(圖片來源/pexels)

三、六個維度的差異

以下比較的目的，不是要證明哪個更好，而是說清楚兩者在關注重點上的差異。

• 核心問題不同。 Wellness Real Estate問的是「空間是否主動設計與營運以支持整體健康？」Healing Asset問的是「健康如何被持續介入、營運與留存？」

• 價值來源不同。 Wellness Real Estate的價值來自空間品質、健康行為支持、社區連結與認證標籤（若有）。Healing Asset的價值以空間品質為基底，但核心在於健康介入品質、留存關係、長期信任與價值追蹤——空間是入口，不是終點。

• 空間角色不同。 在Wellness Real Estate裡，空間是健康生活的容器與支持環境。在Healing Asset裡，空間是健康介入、關係與行為改變發生的場域——它不只是讓人感覺好，而是讓改變有機會發生。

• 追蹤對象不同。 Wellness Real Estate的主流健康建築框架，追蹤重點多落在建成環境表現與使用者感知。Healing Asset追蹤的，是使用者的狀態訊號、參與行為與留存關係。

• 關鍵指標不同。Wellness Real Estate的指標是認證等級、租金、售價、滿意度。Healing Asset的指標是留存率、使用頻率、參與率、功能維持訊號。

• 資產護城河不同。Wellness Real Estate的設計面向相對較易被模仿；Healing Asset的信任關係與介入系統，相對較難被複製。關於資產護城河的判斷，這是基於實務觀察的分析，不同場域實際情況可能有所差異。

兩者不是競爭關係。Wellness Real Estate回答了「空間如何不傷害人、甚至主動支持人」；Healing Asset回答的則是「人如何因為這個場域而持續改變、持續回來」。前者可以是後者的基底條件之一，但有了前者，不代表有了後者。

健康空間讓人願意進來。Healing Asset讓人願意持續回來。

這個差異有一個更根本的表述：Wellness Real Estate是靜態描述——一棟通過WELL認證的建築，在竣工那天就已經是Wellness Real Estate，它的核心價值來自空間本身的品質與設計屬性。Healing Asset是動態過程——沒有使用者持續回來、沒有留存關係，就不存在Healing Asset，空間再好也只是空間。

四、Healing Asset 的五大專業支撐系統

這一節回答另一個問題：Healing Asset的介入縱深，由哪些專業系統構成？

這不是必備清單，而是專業模組庫——每一個模組都有它在資產鏈條上的位置，共同方向是讓健康介入從感受，變成可追蹤的訊號*³。

值得先說明的是：社交連結不該是前提條件，而是介入後可能產生的結果——當場域有好的空間與活動設計，使用者往往會在參與過程中自然建立關係、產生歸屬感。

資產外圈：Environmental Sustainability（環境永續）

環境永續是資產外圈，不是Healing的核心路徑。工具包括LEED等綠建築認證、低碳建築設計與能源管理系統——它讓場域在資本市場有一層可被識別的語言，也降低長期環境風險。

核心一：Healthy Building（健康建築）

健康建築是Wellness Real Estate與 Healing Asset重疊最多的地方——這是兩個框架真正的交集。工具包括WELL Building Standard、Fitwel、RESET空氣監測等，核心任務是確保容器本身不傷害健康：空氣品質達標、光線支持生理節律、聲環境不製造壓力、材料不釋放有害物質。

Healing Asset需要健康建築作為空間基底。容器本身不傷害健康，介入才有意義。但即使走到最嚴謹的WELL認證，追蹤仍主要止於環境物理表現與使用者感知。Healing Asset從這裡往後繼續走，進入使用者的狀態與行為。

核心二：Nature-based Healing（自然本位療癒）

從「自然氛圍」走向「有目的的自然介入」——這是Wellness Real Estate與Healing Asset開始分叉的地方。

Wellness Real Estate裡的生物親和設計（Biophilic Design），讓植物、木材、水景、自然採光進入空間，有助於降低壓力、提升使用者感受。但Healing Asset裡的自然介入走得更深——例如園藝治療（Horticultural Therapy）是有目的、有設計、有追蹤的介入形式，試圖產生可觀察的狀態改變訊號。這個細節將在下一篇文章中進一步展開。

可觀察的狀態改變訊號，是自然介入進入Healing Asset框架的理由，也是它與單純生物親和設計之間最關鍵的區別。

核心三：Therapeutic Recreation（休閒治療）

活動是節目表；介入是狀態改變的設計。這個差距，往往也是Healing Asset與一般場域之間最難被複製的距離。

休閒治療的核心，是透過有目的的活動設計，支持使用者的生理、心理、認知、社交等福祉，工具包括遊戲、芳療、藝術、音樂等介入媒介。在日照中心裡，活動往往是最直接、也最容易被家屬理解的介入形式——養生村的課程設計、健康農場的農事體驗、熟齡會所的社群活動，都可以是這個系統的延伸。

核心四：Functional Longevity（功能性長壽）

在醫療介入與失能發生之間，有一段很長的空白期。這段空白期裡，透過科學設計的介入，有機會支持健康壽命（Healthspan）的延長——讓人維持更高的自理能力與生活品質。工具包括（但不限於）營養支持與功能性體能訓練：前者透過飲食設計支持代謝與認知功能；後者透過中低強度肌力訓練與平衡訓練，協助使用者維持日常活動能力。

這是五大系統裡最接近資產語言的一個。功能維持訊號若能長期追蹤，可能成為留存與價值評估的重要線索——一個有機會讓使用者維持自理能力的場域，在留存率與家屬信任上，往往有相對穩定的表現。

五、邊界與意義

把五大系統放在一起看，與Wellness Real Estate的關係會更清楚。

健康建築是兩個框架重疊最多的地方。自然本位療癒在生物親和設計上有交集，但在有目的的介入設計上開始分叉。休閒治療與功能性長壽，則是Healing Asset相對獨有的介入縱深——Wellness Real Estate框架設計本來就沒有以此為核心目標。

Healing Asset需要健康建築作為空間基底，但有了健康空間，不代表有了Healing Asset。

健康建築是兩個框架重疊最多的地方。(圖片來源/pexels)

臺灣目前有一批健康導向場域正在做對的事——有好的空間設計、有用心的活動安排、有真實的家屬信任。但許多場域的資源與注意力，仍多半集中在空間設計與活動排程上。這是起點，但還不是完整的答案。健康空間是起點，健康營運才是資產。

Healing Asset不等同於ESG，但它的價值追蹤能力，有機會提供某些S面向的現場訊號——參與率、留存率、功能維持與家屬信任。這是機會，也是邊界。

結語｜從設計語言走向營運語言

框架說清楚了。比較也做完了。

但這些系統在現場長什麼樣子？五大支撐系統如何在一個真實的場域裡，一件一件被建造出來？下一篇文章將從一個臺灣照顧現場的真實案例出發，看Healing Asset的四個條件如何形成現場訊號——不是設計圖，而是實際發生的事。

註:

*¹ Global Wellness Institute 對 Wellness Real Estate 的定義與市場分類，參見 Build Well to Live Well 系列年度報告（2018–2025）。

*² WELL Building Standard 的認證流程、Occupant Survey 要求與重認證機制，參見 IWBI 官方文件 WELL v2（2020 年版）。

*³ 本文所提及的五大專業支撐系統，為作者基於實務觀察與跨領域背景整理的工作框架，不代表任何認證機構或學術機構的官方立場。

關於作者：

李明璋，具備 CAIA、LEED AP、WELL AP 等跨領域背景，曾在美國商業地產與養老地產領域從事投資與募資工作。返臺後投入日照中心經營，現為樂欣社區長照機構經營者，並持有國際休閒治療與園藝治療相關證照。長期關注照顧現場、空間設計與資本結構之間的關係，並持續探索臺灣長照空間如何被更正確地設計、經營與持有。

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