2025年日本嬰兒潮世代將成為後期高齡者（75歲以上），照護服務需求也隨之改變，高齡者住宅必須發揮更多樣的功能。高齡者住宅營運商該如何面對更多元的服務需求，採取應對策略呢？高齡者住宅基金會前任理事長、東京通信大學教授、主持日本附服務高齡者住宅計畫論壇的髙橋紘士，特別接受《高齡者住宅新聞社》社長網谷敏數專訪。
日本高齡者住宅問題：費用高昂、房間狹小
網谷：附服務的高齡者住宅持續稱家，但來自政府的改善意見也增加，例如：厚生勞働省對「同一建物內提供服務」的費用採嚴格審查制、財務省提出資料，批判高齡者住宅的「過剩服務」及「圍地盤」等經營方式。您怎麼看相關批評？
髙橋：財務省為了抑制國庫負擔，通常會提出資料佐證，但若是用經濟合作暨發展組織(OECD)的數據，並依日本高齡化的狀況來看，來對應GDP做國際比較，日本在高齡者的醫療介護福祉的投入費用其實相對少的，但只取名名目上的數值來看，就會誤解。
根本的問題是日本自1973年以來，開辦免費老人醫療，為了讓醫療跟介護服務分流，因而開發「介護保險制度」，讓任何人都可以使用介護服務。然而，在這種情況下，長者只需負擔1成費用就能入住介護措施，大家湧入介護機構，才是問題所在。
網谷：在這種情況下，開始推「住宅區域結合外部的服務團隊」，也就創造出所謂的附服務型高齡者住宅。
髙橋：日本與國際相比，長者搬入高齡者主宅和支付養老院的費用非常高，主要是沒有公共住房的補貼措施，加上日本土地私有化後，地價漲幅高，故租金偏高、住宅狹隘成了必然的現象，不若歐洲能提供便宜的社會住宅。
網谷：在日本生活，想以每月12～13萬日圓（3-3.5萬台幣）住進附服務型高齡宅機會不大，這跟國際相比費用偏高，不能說是大眾化的價位。
髙橋：以負擔能力來看，這完全是偏高的費用，業者也只能採二房東的作法，計算本利後再訂收費價格。所以在都市內月費為20萬日圓以上，加伙食等管理雜費約每月25萬圓（6.9萬台幣），好地段的老人之家費用也超過每月50萬日圓（13.8萬台幣），會跟著市場租金來連動費用。
網谷：為了支付經營的固定成本費用，業者在營運費用的各種考量上，就傾向降低服務品質，容易形成「貧困化」的商業模式，而巧妙運介護保險給付也是一種方式。
髙橋：民間租賃業要取得合理利潤來經營，相當不容易，因此只能尋求政策尚未管制之處，多尋找一些資源彌補不足。為了取得正常的利潤，高齡者住宅會將自設或合併的設施圍起來，提供照護服務以取得介護保險給付，此不該被認為是不當的營業行為。
另一方面，附服務高齡者住宅中，居室面積18坪的約佔6成以上，僅能提供如此狹窄的空間，主要的問題是它與租賃市場連動，以致於大型業者為了要求經濟規模效益，愈蓋愈大型化，住宅愈來愈傾向機構化。
網谷：附服務高齡住宅原為住宅延伸的概念，如此一來就走偏了？
髙橋：依據市場的合理性跟成本考量，特別是大型業者在股東要求業績下，必會提高入住率保障一定的收益。
寧願住高齡宅 也不願在養老院度過
網谷：其中主要的入居者平均年齡，聽説是在85歳前後，這跟期待的「早期換住」有很大的差距？
髙橋：所謂「早期換住」只有在租金適當的情況下才能成立，如果支付能力有問題的話是很難成立的。長者想到「終生可能支付的租金」，若要長時間住在如此高租金的住宅裡，大部分是不太能接受的，如果短期間的話，即使租金有點高也可以接受，了解這種傾向就能理解其中的差異。
網谷：最終居所，居住期間的長短是否很難預測？
髙橋：是的。以目前的平均入住期間來看，大概只有5年。據高齡者住宅仲介業者的說法是「有意願的入住者，很早就開始收集各方資訊，經過夫妻長時間討論，很多人都延後到最後時刻才入住，所以平均年齡才會高達85歳。此外，他們希望月租金大概在12～13萬日圓，與實際入住金有5～6萬日圓以上的落差，他們會一再審查資産的收支情況，到最後一刻才決定入住。
網谷：換句話說，現實狀況完全與「早期換住」的願景違背，這也是後來高齡者住宅必須要提供介護服務之問題所在。
髙橋：長者在介護狀況可選擇入住安養院，但目前許多安養院還是多人房的配置，但這不符合在個人房生活的現代人之需求。我認為日本的介護設施最大的敗筆是「4人一室」的規劃，多床房也是疾病交互傳染的溫床。雖有聽說未來有將多人房改為個人間來減輕感染風險的方式，但要全面改善還是有困難。
網谷：多人房對家屬與長者的負擔較輕，若做個人房的負擔較重。儘管如此，居住在住宅還是比住在「被管理的機構」好，因此選擇附服務高齡者住宅的族群仍為多數。
高齡住宅優勢：提供更加彈性與個人化的服務
髙橋：進一步的問題是「臥床型老人」在任何機構都被視為重度失能者，需要提供用餐、排泄與沐浴等服務。
2006年日本在《介護保險法》修正中，導入個人室的單位及小規模多機能型居宅介護，來因應失智症患者。近年來癌症、老化、失智症者增加，介護服務需求逐漸多様化。正如東京大學名譽教授、秋山弘子所指的「高齡者要介護的進程中可看出，有2成為重症化、臥床族，7成是老化型（虛弱型）」。
網谷：今後重要的三大介護型態：失智症型、虛弱／老化型、癌症型，至今這三大介護均屬「管理式的照護」，但虛弱型長者更希望被尊重，以及自由選擇服務方式。
髙橋：在這部分，附服務型高齡住宅有其優勢，可以自由組合所需的服務，不像在介護機構受到很多規定所束縛。只要滿足它的要件就可依其創意，自由地表現各自住宅的特色，並可廣為宣傳。
網谷：隨著今後需求的變化附服務型高齡住宅可發揮它原本所期待的角色功能，目前的空間大部分都為18平方米的房型，應該要擴大至30平方米以上，才能更符合實際的需求。
高齡者住宅趨勢：共生型住宅、預防老化空間
髙橋：最近有幾個受到注目的案例，未來企畫(仙台市)的「アンダンチ」及シルバーウッド(千葉県浦安市)的「銀木犀」等，又如HAPPY(神戸市)在營運「はっぴーの家ろっけん」，以「活力及充滿元氣」附服務的高齡宅作為主打。
此外，又集結老人、小孩營造多世代、共生住宅，意圖成為社區據點，有別於一般服務型高齡者住宅。在大阪都會中也有活用繼承的土地資產，創造很有意義的新高齡者住宅形式。
今年度國交省「居住環境模型事業」的「北勝堂専案計劃」，透過樓層地板的高低差來區隔各戶的房間與活動場域，採用「私人空間」及「半私人空間」的高齡者住宅模式，防止住戶的孤立化，維持社交參與，預防老化與空間設計息息相關。
網谷：單一形式的附服務高齡住宅規劃已無法滿足多元的需求，若詢問這些經營者：「有魅力的高齢者住宅，它應該是什麼風貌？」則會有什麼樣的回答呢？
髙橋：視區域而定，像自有住宅高的區域，居民就不會有提早換房至高齡者住宅地想法，即使設施很好，社區居民也會給予很高的評價，也不可能一開設就住滿。
網谷：銀髮族從自宅要搬入高齡住宅的時程安排與規劃為何？
髙橋：建議長者事先搜尋入住的區域，過往高齡者住宅財團法人調查，急性出院的患者若為高所得者通常不會返回原本的居住地，而是會入住自費型住宅、附服務高齡者住宅。長者若有生命保險給付或介護扶助也不會有經濟上的困難。
但另一方面低收入者是難以入住安養機構，只能待在家裡，更多時候是在匆忙下尋找入住機構，而新設立的「介護醫療院」由於居住環境太糟糕，被形容是臥床不起的住所，病情也急轉直下，常聽聞家屬因而後悔。
松岡洋子所著的《在地老化跟高齡者住宅》一書指出：「最適合長者的高齡者住宅以25人的規模為佳，北歐各國也停止興建大規模的設施。介護設施機構、高齡者住宅的經營者今後如何去掌握入住者的需求，並開發及設計出符合需求的設施，是未來需要思考的課題。
（編譯：安可人生編集長李全賢；資料來源：高齡者住宅新聞社 ）