台灣的樂齡住宅市場正在快速成長，但相關制度若不完善，長輩不敢進場，投資者也會裹足不前。

樂齡住宅市場成長 隱藏三個深層不安

政府最近推出《不定期留宿型租賃住宅契約應記載及不得記載事項》，補上退費與解約上的漏洞；加上建築技術規則「老人住宅」章節、《老人福利法》對居住權的基本保障，這些都是必要的基礎——但僅有「空間規範」與「基本權益宣示」，仍不足以回應長輩對「長年期租賃」與「巨額一次性投入」的三個深層不安：營運會不會斷？金流設計透不透明？有沒有人陪我看懂、說清楚講明白？

樂齡住宅市場成長也帶來隱憂。(圖片來源/pexels)

許多「樂齡宅」或「養生村」模式，表面上是租賃或會籍，實質上則接近國外所謂的「持續照護退休社區」（Continuing Care Retirement Community, CCRC）：長輩繳交高額入會金或權利金，換取長期居住與服務承諾。一旦營運方財務出現問題，長輩往往變成最後一順位知道的人，卻是第一批承受風險的人。美國就曾發生多起CCRC破產案例，長輩投入的畢生積蓄隨著機構倒閉付諸流水，即使州政府陸續建立監理制度、部分州要求設立準備金，仍有許多居民在破產程序裡成為弱勢債權人。

這提醒我們：如果只談信託與退費，而不處理「營運不中斷」的機制設計，本質上無異於美化風險。

同樣的問題，也出現在「誰來當房東」上。台南某樂齡宅案子近年的爭議，就讓社會看到：產權所有人、二房東營運商與實際承租居住的高齡者之間，只要有一方出狀況，最難發聲的往往是住在裡面的長輩。民法「買賣不破租賃」雖然是重要原則，實務上，若租賃權沒有被清楚登記、契約設計又偏向營運方，長輩能掌握的籌碼其實有限。

那麼，銀髮宅透過「租金信託」「四合一信託」等架構，能保障入住高齡者權益嗎？信託是不是萬靈丹，要看這個關鍵問題——這個信託到底在保護誰？保的是退款、還是服務不中斷？一旦經營權轉手，信託條件會不會跟著被改寫？——若是，恐怕樂齡宅文宣印的再漂亮，長輩家屬依然無法安心。

第一個問題：如何在制度上盡可能保證「營運不中斷」？

從風險管理的角度看，長輩真正害怕的，不只是「拿不回錢」，而是「在很老的時候，被迫搬家」,「搬家，就是所有生活困難重新來一次」。國外的教訓特別清楚：美國多起CCRC破產案件顯示，當營運方現金流斷裂，銀行與機構債權人往往比住民更有能力在破產程序中主張權利，而住民多半只有兩條路：自救接手，或被迫搬離。

也有國家嘗試從「制度層級」處理這種風險。以英國部分社會住宅為例，當提供出租住宅的機構面臨破產時，監理機關可以啟動「暫緩處分」與專門的破產程序，在一段時間內尋找新的經營者接手，以保護租戶的居住權益，而不只是單純處理公司債務。

CCRC破產啟示 檢視制度性、公共性設計

對台灣社會而言，我們未必需要原封不動複製國外作法，但可以學習其進步思維：把高齡居住視為具有一定「公共性」產業，而非單純商業租賃，具體而言：

– 對收取高額一次性權利金或長年期預收款的樂齡宅業者，要求設立「營運持續準備金」專戶，由主管機關訂出最少能支撐6～12個月基本營運的提撥標準；

– 對規模達一定門檻的高齡住宅，要求提出「營運中斷備援計畫」，包括預先簽約的備援營運者（backup operator），以及備援啟動條件與權責。

這樣的設計，就是著眼於高齡住宅一旦做成「長年期契約」，營運不中斷就是一種公共利益。清楚的規則，反而能讓長線資金更願意投入。

第二個問題：如何讓開發商與營運商「適當揭露」，讓資本與消費者都看得懂風險。

「適當透明化，其實是讓資本、消費者安心進場的關鍵。」

法規設計關鍵不在「管得多嚴」，而在「揭露得多清楚」。

日本在推動「附服務高齡者住宅」（服務付き高齢者向け住宅、サ高住）時，就採用「登錄＋資訊公開」的路線：除了對建物面積、無障礙設計等有基本要求外，也對契約內容、預收款（前払金）的返還規則與保全措施設下明確標準，並要求業者在登錄時公開重要資訊、不得誇大不實廣告；同時透過補助與融資支援，鼓勵民間業者投入供給。

這種作法的精神很值得我們參考：不是否定市場，而是用透明與規則，讓好的業者被看見、壞的模式被淘汰。

台灣社會應該討論：

– 對採用複雜信託架構的高齡住宅，要求提供「標準化風險說明書」，清楚明示：長輩繳出去的每一筆錢，分別進入哪個帳戶、在什麼情況下可以取回、萬一營運方出問題時各帳戶的優先順序為何？

– 對收取高額入會金或預收租金的業者，定期揭露財務健全指標與入住率，必要時由第三方會計師或信託銀行出具簡明版的「給一般消費者看的」摘要，而不只是厚厚一疊專業報表。

– 對參與融資與信託的金融機構，也應要求基礎的「產品適合度」責任——當金融工程用在高齡者身上，專業者就不能只管產品設計好不好賣，還要問：對這一群人公平嗎？他們看得懂嗎？

第三個問題：為什麼我們需要「第三方轉譯」，而不只是「第三方公正」。

很多人一聽到「第三方」，想到的是鑑價師、會計師、公證人，這些當然重要，但更多時候，他們扮演的是「證明文件沒有假」的角色，而不是「陪你看懂、幫你問問題」的人。

在銀髮族協會這些年的經驗是：真正欠缺的是「轉譯者」——能站在長輩與家庭立場，把艱深的金融、法律設計翻譯成生活語言的人。

所謂「第三方公正」，是確認契約條款與文件符合法規；而我所倡議的「第三方轉譯」，是：

– 在讓長輩簽下十年、二十年甚至終身的居住契約前，不是只聽銷售業務簡報，而是具有公信的專業團體或諮詢人員，與家屬一起坐下來，把信託架構圖一條條拆開來問清楚。

– 在長輩還有選擇的時候，就把最壞情境攤在桌上——如果營運商換人？如果入住率長期不佳？如果家中經濟狀況改變？這份契約允不允許協商與調整？

– 在政策與市場之間，扮演「翻譯節點」：一方面把業者的壓力與需求講給政府聽，避免過度管制扼殺創新；一方面把制度的風險與紅線，翻成一般家庭聽得懂的語言。

第三方轉譯扮「陪跑者」 應納高齡住宅產品

國外在推動高齡住宅時也走向這條路。例如日本在高齡者住宅法（高齡者住まい法）下，逐步強化地方政府的諮詢窗口與民間支援機構角色，不只管建物是否合格，也協助高齡者選擇適合的住居；英美部分地區的退休住宅制度改革，也開始要求提供更易懂的費用結構說明與事前諮詢。

對我們而言，最適合扮演這種「轉譯節點」的，不只是政府機關，還包括長期深耕高齡議題的協會、公會與專業團體。政府可以透過專案委託或特許，把「轉譯」納入高齡住宅產品的一環，讓長輩在簽約之前，就有一個真正站在自己這一邊、又懂產業現實的陪跑者。

在這個銀髮居住的深水區裡，透明是我們唯一可以共享的最大公約數——透明的營運持續機制，讓長輩不用夜夜擔心哪一天被迫搬家；透明的財務與信託設計，讓消費者與投資人知道自己承擔的是什麼風險；透明而友善的「第三方轉譯」，讓每一份簽下去的契約，都不是在黑箱裡賭一把。

（專欄反映作者意見，不代表雜誌立場）

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