台灣很快就會進入超高齡社會，現實的大問題是，長輩變多了，但能安心居住的地方，沒有跟上來。

一端是動輒數百萬保證金的豪華樂齡宅，另一端是法規灰色地帶的分租套房、中古公寓，家屬心驚膽跳、長輩也住得不安。為什麼「負擔得起、又不委屈尊嚴」的銀髮住宅，始終長不出規模？關鍵兩個字---「土地」。

在目前的制度裡，多數開發商只能在昂貴的住宅區上蓋房、在高成本結構裡想像銀髮服務，最後不是價格高得嚇人，就是服務被壓縮到只剩DM上的幾行字。新北土城的聲寶「橘青春」銀髮宅，以及板橋的新光人壽「新板傑仕堡」，分別示範了兩條不同的路：一條是把舊工業地導向樂齡住宅，一條是透過國營事業土地地上權，把銀髮住宅帶進市中心。這兩個案例，讓我們看到：如果規則設計得好，土地紅利是可以被轉譯成「長輩安居的空間」的。

一、從聲寶土城案，看見工業區變更的新規則

先從很多人熟知、也最容易被簡單化的聲寶土城案說起。這塊基地原本是聲寶在新北土城的舊廠辦，屬於「乙種工業區」，在永寧科技園區一帶。聲寶配合新北市推動老人居住政策，將土地變更為住宅區，興建「橘青春」銀髮宅：地上12層、地下4層，約116戶，只租不售，鎖定60歲以上長輩長期居住。

很多人以為，這是一場「企業和政府坐在桌上談條件」的個案交易，但實情更像是：聲寶運用已經成形的制度，讓自己變成開路先鋒。2016年，新北市配合內政部「都市計畫工業區檢討變更審議規範」，調高了工業區變更為住宅、商業時的公益回饋比例：

原本規定工業區變更，要捐出30%公共設施用地，再捐出一定比例可建築用地。新北加碼後，變更為住宅區者，整體公益回饋提高到40%；變更為商業區者，提高到44%。

土城捷運永寧站旁的工業區變更案，是新制上路後的首批案例之一。聲寶所在區域，就在這個範圍內。也就是說：

中央畫出「工業區變更必須加強公益回饋」的大框架。

新北再把門檻加高，用40%、44% 當作新標準。

聲寶以響應政策，投入銀髮宅、增強公共利益來完成土地變更，只租不售，把「土地紅利」具體變成了高齡住宅供給。

聲寶以「橘青春」為品牌，位於土城的樂齡宅今年動工，規劃15坪與30坪套房，全棟116間房，只租不賣。(圖片來源/聲寶集團)

這裡的重點，不在於「聲寶談出什麼條件」，而在於：當地方政府願意用更嚴格的公益回饋，換取工業區轉型時，是否也同步把「高齡住宅」納入優先導入的公益用途。這是一個制度選擇，不只是個別企業的CSR故事。

二、從土城到板橋：兩種土地取得路徑，一樣的高齡想像

如果說聲寶土城案，是「舊工業地變更成銀髮宅」的案例，那麼新光人壽「新板傑仕堡」，就是另一個值得放在同一張桌子上討論的典型。

中油在板橋文化段等多筆土地，釋出50年地上權，由新光人壽取得開發權，規劃「新板傑仕堡」全齡生活園區：結合出租式樂齡宅、飯店、公設空間與健康照護資源，打造一個橫跨商務族群與銀髮族的混合型場域。這個模式有幾個值得被看見的地方：

第一，透過地上權而非購地，開發者不用背負一次性巨額土地成本，土地持有壓力大幅下降。

第二，基地落在板橋精華區，長輩不必被「高齡住宅＝遠離市中心」的等號綁住，而是可以住在交通、醫療、生活機能相對成熟的地段。

「新板傑仕堡」全齡生活園區結合出租式樂齡宅、飯店、公設空間與健康照護資源，打造一個橫跨商務族群與銀髮族的混合型場域。(圖片來源/新光新板傑仕堡Facebook)

如果把兩個案例放在一起，就會看到兩條不同的路：

一條是像聲寶這樣，把自有工業地變更為住宅，用高比例捐地與只租不售的營運模式，換取銀髮宅供給。一條是像新光人壽這樣，透過公營事業釋出地上權，用長期租用而非買斷土地的方式，把樂齡住宅拉進市中心。

對政策制定者來說，真正的問題是：要怎麼把這兩條路，從「個案」變成可以被複製的「通案」。

三、把土地紅利變成制度，而不是一次性的好故事

現在的制度，已經有不少「土地紅利換公共利益」的工具，只是還沒有被系統性地用在高齡住宅上。一方面，工業區變更有明確的公益回饋比例，新北甚至把標準提高到40%、44%，並宣示作為後續案件的通案原則；另一方面，「工業區立體化方案」也提供了容積獎勵與捐贈空間折抵的機制：透過新增投資、能源管理等條件，可取得一定比例的容積獎勵。再透過捐贈公益設施空間或繳回饋金，容獎額度最高可達基準容積30%，整體獎勵上限達50%。

同樣的精神，其實也可以落在公有土地與國營事業土地上：

中油這次釋出板橋地上權，讓新光得以在不買地的前提下，規劃全齡與樂齡混合場域，就是一種「以時間換成本」的公共土地活化。如果未來在設定地上權標準條件時，明文把「一定比例的平價樂齡單元或高齡服務空間」寫進招標文件，土地紅利就不會只停在財務面，而會直接反映在長輩能否住得起、住得近。

換句話說，不管是工業區變更、工業區立體化，還是公營土地地上權，只要願意在制度設計上多走一步，「高齡住宅」就能在土地增值的洪流裡，被清楚地標記出一塊位置，而不是永遠被擠到市場邊緣。

四、幾個具體的政策方向

如果把土地視為公共政策的主戰場，以下幾個方向，值得被認真放進政策工具箱（以下為倡議構想）：

1、台版Section 106 (Town and Country Planning Act 1990)：用服務空間折抵回饋金

今天的工業區變更，多半是用「捐土地、繳回饋金」來取得開發彈性。下一步，可以更進一步設計「服務空間折抵」：

開發商若在基地內提撥一定比例的平價樂齡住宅單元、社區日照或長照服務空間，可折抵部分回饋金或換取部分容積獎勵。

這樣一來，聲寶土城案不會只是個別企業的CSR，而是成為一種可被複製的標準做法。

2、把高齡住宅納入工業區立體化與公有地釋出的優先清單

在工業區立體化方案中，明列「高齡住宅與照護空間」為公益性設施的一種，讓捐贈這類空間的業者，可以清楚知道自己在換什麼。

在公有土地與國營事業地上權標案中，參考中油—新光模式，設定一定比例的樂齡住宅與照顧設施作為得標條件之一，甚至給予租金或年限上的微調誘因。

3、智慧建築與淨零轉型，朝向「高齡友善」傾斜

針對取得智慧建築標章、導入AIoT居家照護與節能系統的樂齡宅，設計2%～10%的額外容積獎勵，把技術投資和高齡照護綁在一起。

這會讓「多付的成本」有明確的回收機制，而不是只是漂亮的ESG宣傳。

4、鎖定用途，防止「養老名義、豪宅實做」

參考日本サ高住制度，對於透過特許開發或容積獎勵取得的基地，在產權上預告登記「限高齡居住用途」，並搭配最低服務標準。

說白一點：要土地紅利，就要承擔長期服務責任，而不是打著銀髮旗號炒一波就走。

5、建立跨部門監理與資訊揭露平台

當政府用土地和容積換取銀髮住宅供給時，不能只看「有沒有蓋出來」，還要管「營運撐不撐得住」。

應建立由中央、地方、民間團體與專業機構組成的平台，定期揭露營運狀況、財務健全指標與入住保障機制，讓長輩不是「用生命體驗制度缺陷」。

結語：不要再讓「住得安心」變成靠運氣

這幾年在第一線接觸長輩與家屬，最常聽到的一句話是：「我們不是要豪華的，只是想要一個安全、可負擔、不要隨時被趕走的地方。」聲寶土城銀髮宅、新板傑仕堡，雖然各自有的發展與侷限，但重要的是，它們讓我們看到：只要妥善運用土地制度，銀髮住宅不一定要待在城市邊緣。​

2025之後，嬰兒潮世代陸續跨過65歲，台灣會迎來一場安靜卻深刻的「居住革命」：不是制度跟上來，就是在一波又一波的銀髮宅交易糾紛裡，讓所有人從新聞事件學法律。與其坐等下一個爭議爆炸，不如現在就把工業區變更、公有土地釋出、立體化與智慧建築，串成一套清楚的「高齡住宅特許開發路徑」。當土地紅利被寫進制度、用途被寫進產權、資訊被寫進陽光底下，長輩安居就不必靠運氣，而是靠一整套可被預期、可被檢驗的規則。

（專欄反映作者意見，不代表雜誌立場）

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