台灣談「銀髮住宅」、「樂齡社區」已超過二十年，政策文件、研究報告與產業簡報堆積如山，卻始終走不出一個奇特的循環：每一案都宣稱借鏡美國 CCRC（Continuing Care Retirement Community），但實際運作卻總是陷入財務壓力、住戶衝突、管理失能等...
問題真的出在醫護比、餐食內容或月費設計嗎？恐怕不是。真正被長期忽略的，是一個看似冷門、卻決定成敗的制度核心：居住者的身分定位。
我們學了 CCRC 的服務，卻跳過了它的治理
若仔細檢視美國成熟的 CCRC，會發現其穩定運作的關鍵，從來不只是照護等級的連續性，而是一整套結合「產權、自治與責任」的治理架構。
在美國，多數 CCRC 採取住戶擁有產權（或等同產權的長期權利），並由 HOA（Homeowners Association，屋主協會） 與 CC&Rs（Covenants, Conditions, and Restrictions，社區規約） 作為社區運作的制度基礎。這意味著：
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住戶不是服務的被動接受者，而是社區治理的利害關係人
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財務、設施、規範與衝突處理，都有明確、可預期的集體決策機制
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業者不是「全能管理者」，而是受規範制衡的服務提供者
這些制度設計背後，其實隱含一個非常清楚的價值判斷：高齡，不等於退出公共生活，而是轉換參與方式。
台灣的銀髮住宅，把「居住」縮減成「消費」
相較之下，台灣現行多數銀髮住宅，無論採租賃制、會員制或保證金模式，本質上都將住戶定位為「長期客戶」。於是我們看到的是：管理權高度集中於業者──住戶對收費調整、設施使用、服務變更，缺乏實質決策權，衝突處理仰賴合約解釋或個案協商，而非制度化治理。
這樣的設計，在短期內或許能提高經營彈性，卻也埋下了長期不穩定的根源──一旦信任受損，社區就沒有自我修復的能力。換言之，當居住被簡化為交易關係，銀髮住宅就注定只能是一門高齡服務生意，而不可能成為真正的生活共同體。
台灣學了 CCRC 的服務外觀，為何跳過了最重要的「治理靈魂」？
為何這個制度盲點，20年來沒被點破？原因並不複雜。過去台灣對高齡議題的研究與政策討論，長期由社工、護理與公共衛生體系主導，自然將焦點放在「照護服務是否到位」。相對地，不動產制度、物業治理與住戶自治，被視為次要甚至不相關的技術問題。於是，我們談「安老」，卻很少談「治理」；談「服務品質」，卻不談「權利與責任」。結果就是：台灣複製了 CCRC 的服務外觀，卻未移植其制度靈魂。
把長輩當公民，而不是高齡客戶
一個真正能長久運作的銀髮社區，終究必須回答一個根本問題：「居住其中的長輩，究竟是被照顧的對象，還是共同生活、共同承擔的公民？」我常說一句話，或許能作為這個問題的註解：｢When older adults become stakeholders, society stops aging—and starts evolving.｣（當高齡者成為利害關係人，社會便不再只是老去，而開始進化。）這不是口號，而是一個極其務實的制度判斷。當住戶只是客戶，社區只能依賴業者的道德與善意；當住戶成為利害關係人，制度才會開始思考自治、責任與公共性。
銀髮住宅，是居住正義的試金石
台灣即將全面進入超高齡社會，銀髮住宅勢必成為重要的居住選項。如果我們繼續把它視為「高端長照商品」或「養生升級版社區」，那麼今天的困境只會一再重演。真正需要被重新設計的，不只是收費表與服務流程，而是這個最根本的觀念轉換：安老，不只是被照顧，而是被賦權。
當我們願意讓長輩成為社區的利害關係人，而不只是被管理的對象，台灣的銀髮住宅，才有機會走出二十年來的制度迷霧，也才可能讓整個社會，開始真正向前演化。
（專欄反映作者意見，不代表雜誌立場）
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