日本發展住宅安全網政策，有其特殊的社會背景。首先，日本比台灣更早進入高齡社會。根據日本國立社會保障與人口問題研究所推估，到了 2030 年，單身高齡者與高齡夫婦家庭將超過 1,500 萬戶，占全體家庭數量超過四分之一。其中，單身高齡者家庭更將接近 900 萬戶。高齡化與單身化同時發展，使許多長者在面臨居住問題時，缺乏家庭支持系統。

另一方面，日本的租屋市場長期存在對高齡者的排斥現象。日本國土交通省於 2021 年的調查顯示，約七成租賃業者傾向拒絕高齡者入住，而進一步詢問原因後發現，超過九成業者最擔心的並非欠租，而是高齡者在租屋處發生意外死亡。換句話說，許多房東與業者的顧慮，其實來自風險與責任的不確定，而不完全是對高齡者本身的偏見。   ◀最符合您限制租給高齡者的理由是什麼？ •對於在住處發生死亡意外感到不安（90.9%） •對於住宅的使用方法感到不安（3.9%） •對於其他房客、鄰居的協調性感到不安（2.6%） •對於租金支付感到不安（1.3%）

　　同一時間，日本也面臨公共住宅逐漸老化、地方政府財政壓力增加的問題。相較之下，民間出租住宅的空屋數量卻持續上升。如何善用既有民間住宅資源，協助高齡者及弱勢族群取得穩定居所，成為日本政府的重要課題。

　　在這樣的背景下，日本於 2007 年制定《住宅安全網法》，並於 2017 年進行大幅修法，建立現行制度架構。整體而言，日本住宅安全網制度可分為三個主要支柱：

第一，是建立不拒絕住宅弱勢者入住的租屋登錄制度。房東可以將住宅登錄為「安全網住宅」，承諾不因租客身分而拒絕高齡者、身心障礙者、低收入戶、育兒家庭等族群入住。透過公開資訊平台，讓有需求的民眾更容易找到合適房源。

第二，是提供相關經濟支持措施。包括住宅裝修補助、租金補助、搬家補助，以及租金債務保證費補助等，希望降低房東與租客雙方的負擔與風險。

第三，也是我認為最關鍵的部分，就是居住支援制度。日本政府逐漸意識到，沒有人只面臨單純的居住問題。欠租背後可能涉及失業、家庭關係破裂、身心健康或經濟困難等複雜因素。如果只提供房屋資訊，而沒有後續支持，許多問題仍會反覆發生。

　　另外，他們也觀察到，本身居住不穩定的族群，往往在家庭及經濟問題惡化時，才去找政府單位求助。若能在問題尚不嚴重時，進行居住支援，及早介入問題，就能減少後續的人力及經費支出。例如，若能提供高齡者居住支援，就能減緩高齡者因身體狀況惡化失能，需要以公費媒合安置機構的狀況。

　　因此，日本發展出「居住支援法人」制度，將住宅與社會福利連結。這些法人可能是非營利組織、社會團體或具備公益目的的企業，負責提供入住前的諮詢、陪同看屋、協助簽約、租金保證，以及入住後的關懷訪視、緊急應變、社區連結等服務。換句話說，他們不只是幫助民眾找到房子，更陪伴民眾穩定地生活在社區之中。

　　此外，日本也建立了「居住支援協議會」制度，將地方政府住宅部門、社福部門、不動產業者、社會福利團體整合在同一平台上。透過定期交流與合作，讓各方能共同面對高齡者與弱勢族群的居住議題。這種跨部門合作機制，也讓原本彼此陌生的住宅與福利體系，逐漸建立合作關係。

　　日本從 2017 年大幅度修法至今，經過近 10 年的政策執行，這段期間從事居住支援的組織，陸續遇到許多問題，日本政府遂於 2024 年修法，以回應現有政策不足。例如：因房東及租賃業者仍擔憂高齡者過世後，住處內的遺留物無人處理，進而影響出租意願，遂由日本的國土交通省制定「遺留物處理示範條款」，讓租屋長者能有效授權法人處理遺留物，並於居住支援法人的法定業務中，增加遺留物處理的項目，希望能減輕房東及業者的疑慮。

　　在福岡市，我們看到這套制度被具體落實。福岡市早在 2009 年便成立「居住支援協議會」，並由市政府住宅部門與「社會福祉協議會」共同推動相關工作。2014 年開始推動「居住支援福岡計畫」，由「社會福祉協議會」設置專責諮詢窗口，配置具備不動產、社工或長照背景的「居住協調員」，協助有居住需求的高齡者與身心障礙者。　　　　　　

　　令我印象深刻的是，他們並非一接到個案就協助搬家，而是先了解當事人的生活狀況、家庭關係、健康情形與經濟資源。有時候問題的核心並不在於房子本身，而是缺乏醫療資源、生活支持或社區連結。因此，部分個案最後並沒有搬家，而是透過資源連結繼續留在原本熟悉的社區生活。

　　若經「居住協調員」評估後，個案確實有搬遷換居需求，則由「居住協調員」擬定支援計畫，經個案同意後，向合作的不動產業者尋求適合屋源，並連繫支援團體提供個案居住支援服務，包含：日常守護服務、緊急狀況對應、醫療及長照資源連結等。目前合作單位的數量共有 63 家不動產業者，及 14 個支援團體，窗口諮詢案件從最初 2017 年 106 件，到 2024 年 581 件，顯示高齡者的居住需求不斷攀升。

　　回到台灣，我認為日本經驗最重要的啟示在於：租屋歧視不能只靠道德勸說來解決。許多房東與業者的擔憂是真實存在的，如果缺乏制度支持，他們自然傾向選擇風險較低的租客。因此，政府必須透過制度設計降低風險，建立支持網絡，讓房東知道當租客遇到困難時，不是只有自己孤軍奮戰。

　　同時，我們也需要建立更完整的居住支援體系，讓住宅政策與社會福利政策真正結合。因為對許多高齡者與弱勢族群而言，重要的不只是「有地方住」，而是能夠「穩定居住」。唯有透過住宅、福利與社區資源的整合，才能真正回應高齡社會下日益複雜的居住需求，並打造更具包容性的居住環境。

本文經財團法人崔媽媽基金會授權轉載。