現場報導|建築×建商×養護機構 開發策略面面觀

現場報導|建築×建商×養護機構 開發策略面面觀
2019/12/17
作者/專欄

繼衛福部、內政部和金管會從銀髮照顧、安心居住及金融財稅三方向揭示未來政策走向;下午場高齡友善住宅高峰論壇將針對開發和營運,邀請業界先進分享,盼找出落實高齡友善住宅的最佳途徑。

潘冀:打造「家」的高齡友善住宅空間

潘冀聯合建築師事務所在25年前開始投入高齡住宅,經手許多醫院、養老院,近期也承接日勝生活科技三芝樂齡宅的設計案。潘冀聯合建築師事務所協理陳伯楨認為,打造適宜銀髮族的空間,就是要讓長輩有回到家的感覺。

「從提升檔次到現實導向」、「從四肢到五感」及「從無微不至到自立支援」是設計適合長者宜居宅的三大要素。陳伯楨表示,將安養中心打造成飯店,加入醫養合一就是最好的嗎?

他認為,提升檔次並不現實,長者所需的居住品質應該建立在人與環境的關係上,因此在空間規劃上,像是雙連安養中心就加入步道、綠園來提供長輩接觸自然的機會。此外,在用餐環境和床頭開對外窗,對預防老人譫妄也有幫助。

「從四肢到五感」的部分,陳伯楨表示,長者搬離熟悉的區域,不只是需要身體的照顧,還有身心靈的慰藉,例如:夜間做燈光造景,抑或提供長者植栽的空間。在「從無微不至到自立支援」方面,陳伯楨認為,住宅應該提供長者互相交流、彼此照顧的空間。一切的住宅設計都是在回應聯合國《老人綱領與人權》中提到老人具有「獨立、參與、照顧、自我實現、尊嚴」五大要點。

在政府大力鼓勵「出租型高齡宅」下,出租型跟出售型的高齡宅設計或服務模式有何不同呢?陳伯楨回應,出售的照顧服務模式,比較像是居家照顧、上門服務的形式,這跟照護比較無關係;出租型高齡宅則要有好的照護比,必須要提供整體的服務,因此空間設計要有單層面積要夠大,服務效率才能提升。

潘冀聯合建築師事務所協理陳伯楨(攝影/汪忠信)

日勝生:開發新型態樂齡宅 尋找新營運模式

日勝生活科技股份有限公司六年前開始投入醫養地產開發,目前在新北中和、三芝及高雄旗山著手規劃三座樂齡宅,銷售方式包括單純租賃、租售混合。

日勝生總經理劉垚凱以新北中和「樂陶居」作為案例介紹,樂陶居是青年銀髮混居的出租住宅,強調「家」的感覺,讓老人家不會感覺自己住進養老院,而是住進一個親切的社區,他們亦安排專業照服團隊進駐,包括醫生、藥師、護理師、社工師、生活管家和行政庶務,提供食衣住行育樂醫療服務。

在郊區型樂齡養生村部分,日勝生則規劃三芝樂齡宅,主要位於雙連安養中心(雙連教會設立)旁,是租售結合的案子,出租部分約有180戶、買賣則是500多戶。劉垚凱表示,這是國內第一個租與售混和案,主要鎖定50-60歲的屆齡退休為消費者,希望能以租賃住宅所提供的營運服務,來支撐已經售出住戶的需求。劉垚凱坦言,這並不是件容易的事,租賃也不是太好賺,但先用這個方式踩出去,試著找出新的商業模式。

垚凱認為,政府雖然鼓勵建商投入,但目前法令綁住太多,他們只好放掉衛福部長照機構那塊,先走自己的路,用租賃住宅的方式來進行。他也要向政府呼籲:「企業賺錢才能永續發展,必須讓企業能夠活下去,服務才能遍地開發。」

日勝生總經理劉垚凱(攝影/汪忠信)

清福養老院:法規、人力、客戶和財稅是長照機構成功的方程式

三峽清福養老院是國內知名養護機構,以失能照顧為主,共有816多床,開設五年後,自2017年至今都維持滿床的狀態,齊下事業體遍及健康照顧、失能照顧、輕度失能照顧、大健康周邊等高齡事業,更是國內少數有醫院進駐的養護機構。

清福養老院院長陳意千表示,十年前從建商轉型投入高齡事業,他以過來人的經驗談投入長照住宿型機構的眉角。他認為,除了土地、工程和銷售關鍵階段,一般建案和住宿照顧機構最大的差別是,照顧機構需要增加「立案」和「服務」的考量。他建議投入住宿照顧機構的業者,要思考立案的時間,最長可以拖到好幾年,前置工程時就要配合立案;在工程施作重點上,平面設計要思考營運作業的效率。

從法規、人力、客戶和財稅等四個面向來看長照機構的經營。陳意千指出,長照相關法規相當複雜,他是高度管制的行業,因此學會評鑑及了解法規相當重要;在人力部分則需要做好培訓,將人力變成人才,這樣機構的服務才能做出特色並持續進步;客戶方面則要思考使用者與付費者的關係及雙方的不同需要。

在財稅部分,陳意千認為目前政府都有訂定住宿機構的收費天花板,所以企業能做的就是創造特色和不同的服務,來增加利潤,此外注意照顧糾紛也是一大重點。

陳意千表示,投資住宿機構一定要認知到這個行業投資成本很高,且回收期很長,他笑說:「講到這邊,你會發現住宿機構好像很難!」但是,他認為長期來看高齡化社會下,政府與社會大眾逐步重視,這項產業還是有前景的。

清福養老院院長陳意千(攝影/汪忠信)