家，是溫暖的港灣！如何讓長者在自己熟悉的環境中好好安老？本期高齡宅特輯，透過都更結合長照、安養信託結合換屋等面向，帶大家探索多元的高齡者服務內涵。
因應銀髮友善住宅需求，公辦都更是否扮演政策火車頭？由國家住宅及都市更新中心（以下簡稱住都中心）釋出的台北市精華地段「信義兒福A1基地」案，目前正值公開招商階段，該案透過公辦都更結合長照的創新模式，在徵求出資人（營建商）的同時一併綁定高齡友善出租住宅承租營運人，讓更多提供服務的營運商有機會跨足高齡者住宅，成為重要指標案例。
台北市寸土寸金，信義兒福A1基地鄰近松山車站，位處精華地段，地大而方正，是建商眼中的稀有保值地段，尤其公辦都更增添誘因。「這個案子的指標性意義，在於台灣第1個公、私部門共同合作，促進產業民間化。」合勤健康事業總經理李柏憲也肯定此創新作法，從建商的視野來看，他認為兒福案在都會區非常適用，若是能廣為開發和運用，高齡者住宅將不再高不可攀或停留在社福事業，而是可以走入商業化模式。
兒福案在都會區非常適用，若是能廣為開發和運用，高齡者住宅將不再高不可攀或停留在社福事業，而是可以走入商業化模式。
兒福A1案主要地主為住都中心佔88％，其次為台北市政府11％。透過權利變換的方式，日後出資人分回的不動產將可出售或自由規劃使用，台北市政府分回的空間則預計設置住宿式長照機構及日照中心。至於住都中心分回的產權，除了停車場和商業空間，其餘將悉數規劃為全齡出租宅，其中至少6成鎖定健康生活可自理的高齡者，目的是希望能建立高齡友善住宅的新典範。
領頭羊角色 創造高齡者生活服務量能
根據統計，台北市高齡化居六都第一，信義區30年以上的老舊建築更超過7成，「屋老人老」在地安老急需各種服務量能。內政部政務次長、住都中心代理董事長花敬群表示，期待結合出資人的投資團隊與經營銀髮友善社區的服務團隊，能夠帶入軟硬體各式各樣的規劃，且未來社區的軟體服務內容，所服務的對象將不只該社區，更可擴及周邊社區，創造出服務高齡者日常居住生活的服務系統和量能，在高齡友善住宅政策上面發揮領頭羊作用。為吸引廠商投入，住都中心也端出許多誘因，包括月租金底標每坪1,050元，比附近行情價1,800∼2,000元為低。
兒福A1案最受矚目之處，在於投標團隊必須具備高齡服務經驗，此舉將使過去礙於資金門檻而止步的承租營運人，有機會加入賽局。高齡宅社區服務面向多元，可以提供的服務內容，例如每天請安問好、送餐、家庭清潔、陪同就醫、購物、健康管理、生活照顧等基本生活服務，因此包括物業、保全業、旅館業、租賃服務業、長照業、健康管理、醫療相關等產業，都有機會跨足高齡者生活服務市場，引領台灣高齡者友善社區長出更多營運樣貌且擴大銀髮市場服務量能。
跨界結盟 附服務高齡者宅服務多元
逢甲大學土地管理學系副教授楊賀雯指出，高齡友善住宅開發模式的挑戰在於，高齡涉及很多支持性的服務，若用傳統僱用、外包或單獨經營模式，營運成本與風險相對較高，因此若將支出項變成合作項，亦即「合夥股東」模式，有機會將成本降低，但這類合夥關係的最大考驗恐怕是彼此之間的信任，面對不可知的外在變數，投標廠商進行財務設算時常會要求相對高的報酬率。
若將支出項變成合作項，亦即「合夥股東」模式，有機會將成本降低
「不同的產業對於『獲利』有不同的理解。」李柏憲表示，跨業合作雙方更需懷抱社會企業責任、「公益」關懷的胸懷，長期耕耘才有獲利空間。這些都會成為廠商最後是否出手的關鍵。
檢視目前高齡宅，例如日勝生集團的中和樂陶居銀髮健康住宅、新光人壽新板傑仕堡樂齡宅、台塑集團長庚養生文化村，以及潤泰集團潤福生活新象等，大多具備先行者優勢並累積相當的高齡者服務經驗。日勝生集團旗下集順生活科技協理劉文琦以集團經營中和樂陶居的經驗指出，都會區精華地段土地誘因十足，但高齡者屬性特殊，在綁定20年承租關係之下，營運規劃和財務試算顯得相當重要。
高創會高齡友善住宅委員會召集人柳智升指出，提供給健康或亞健康高齡者的生活服務設計，與提供給失能或臥床者的長照服務內涵截然不同，建議業者從各種不同的角度來想像高齡者的「生活服務需求」，若搞錯目標客群，恐怕很難脫穎而出。