家，是溫暖的港灣！如何讓長者在自己熟悉的環境中好好安老？本期高齡宅特輯，透過都更結合長照、安養信託結合換屋等面向，帶大家探索多元的高齡者服務內涵。
高齡者住宅服務樣貌日趨多元，金融業者正透過跨業結盟，切入高齡宅產業鏈，除了引進信託資金導入長照、高齡宅等銀髮產業，有銀行業者與包租代管業者異業結盟，推出「以租養老」（或稱「留房養老」）結合安養信託服務，讓老宅變成「安養金」，成為推動老宅換居的一股重要助力。
避免淪為坐擁房產的「下流老人」
根據內政部最新的住宅資訊統計，截至去年第4季底，全國住宅當中僅有老人居住的「老人宅」高達60萬戶，其中老人獨居宅直逼46萬戶，兩者年增率均超過7%。持有不動產的「老人老宅」族群，如何預做準備，避免日後淪為坐擁房產的「下流老人」？
「許多長者目前住在不適合老人居住的房子，或有多處閒置房產，可以幫他將不動產放在平台媒合出租，同時結合安養信託，收租的租金就存入這個信託基金，另覓安養住所的費用也可由此支付。」臺灣銀行信託部經理張梅君提出創新的安養信託方案指出。
針對高齡長者的安養資金需求及資產活化議題，目前出現安養信託結合「以租養老」的整合型服務方案，讓長者在保有不動產之時，又能解決老宅換居問題，達到活化資產、創造現金流目的，同時也可解決過去推出「以房養老」時，因不動產繼承權問題而不時發生子女跳出來反對的情形。
活化資產 保值又有金流
去年內政部也委託租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（簡稱「租服全聯會」）推展高齡者包租代管媒合方案。兆豐銀行為國內第1家與租服全聯會合作、率先推出「留房養老安養信託」的銀行業者，臺灣銀行也在今年6月搶進。兆豐銀行信託處副處長徐紹彬分析指出，許多長者可能沒時間或精神管理房產，法律常識也未必能應付所有複雜的租賃問題，與包租代管業者合作，可解決這部分的難題。
「有高度彈性、對高齡者有所保障，避免資產被侵占或被迫賣房養老，」他舉例，某位退休女性主管，原先與公婆分別住在同棟無電梯公寓的3、4樓，公婆相繼離世後，考量兒子長年在美、先生又有巴金森氏症狀，因此考慮賣房、另覓有電梯房子。他建議可以選擇區位不錯且適合銀髮族居住的房子先行租屋入住，並採用「留房養老」方案，將現宅2層樓整修出租，以每月收租支付換居銀髮宅房租費仍綽綽有餘，不必被迫賣房，同時也可以伺機參與都市更新或危老重建。
多元信託結合銀髮宅
除了以租養老，有銀行業者與建商合作，結合信託機制開發共生宅、銀髮宅，在高齡者住宅產業積極扮演關鍵角色。最明顯的案例就是合作金庫銀行與合勤烏日共生宅的合作，運用信託機制提供業者從籌資規劃到營運，及高齡長輩財產保全與運用一條龍整合服務，包括「不動產開發信託」確保安養設施能順利興建完工；「預收款信託」建立安養設施業者與高齡長輩之互信，並確保款項專款專用，保障預付入住金或保證金的安全；「安養信託」協助管理高齡長輩養老資金或保險金，藉由信託機制定期給付安養機構費用及日常生活支出，以確保養老資金能夠專款專用使用於高齡者安養所需。
銀行業者與建商合作，結合信託機制開發共生宅、銀髮宅，在高齡者住宅產業積極扮演關鍵角色。
台灣在「人老屋老」雙老危機之下，高齡者住宅需求有增無減，未來金融業者不只是作金流的收付，更能進一步整合異業資源，為安養信託客戶，找到適合銀髮族的服務或產品提供者，包括協助高齡者尋覓更適合居住的生活方式與空間、提供多元生活服務平台、居家智能照護科技等，讓長者能安心在地好好安老。