文／張琦鈺

「以房養老」概念最早起源於十七世紀的荷蘭，出現類似房屋逆向抵押貸款（Reverse Mortgage）契約書：投資者購買銀髮族自有產權房屋，允許銀髮族持續居住，直至銀髮族去世，投資者再收回房屋。此協定方式，有效解決銀髮族養老資金和居住問題，並減輕政府的養老負擔。該產品推出後，進展雖緩慢，但仍受到許多國家注意，並在不同國家推廣創新。台灣大約於2015年合庫推出商業型「以房養老」，其方案可結合「高齡者財產信託」及「個人不動產保全信託」，讓以房養老客戶得依個人需求結合信託商品，以安養晚年。以下介紹法國情況：

法國的以房養老

在法國「以房養老」被稱為「終身年金養老制度」，法文是「le Viager」制度。Viager在法文裡有「生活」及「終生」意思，引申到法國房地產買賣制度，會基於賣家預期壽命來估計房屋買賣價值，讓屋主從房產中「釋放資產」；依法國法律規定，一間市價1000萬的房子，若屋主70歲，房子總價就會打折為500萬，屋主越年長，總價價值越少，這個折扣表會依照平均壽命不同而調整。這類型的房屋銷售為買家提供不同的交易機會，並為賣家提供安全保障。

了解賣方背景，再進行買賣

賣家通常是寡婦或鰥夫，或年長夫婦，被稱為un viager sur deux têtes （兩人份的終身年金）；賣方可以是兩人或兩人以上共同擁有房產；賣家通常沒有繼承人或本身希望留在自己家中老去，而對「Viager」方案感興趣。也可能意味著子孫輩依據法國關於贍養父母義務alimentaire規定，避免繳納養老院的費用。

Viager可分為兩種：Le viager occupé和Le viager libre，兩者皆要付頭期款及每月租金，不同之處在於：

• Le viager occupé：賣方可持續居住在房產直到過世。買方將房產部分市場價值作為預付款，一次性支付給賣方，通常為房屋價值的30%。買方每月或每三個月向賣家支付固定的終身租金rente viagère。
• Le viager libre：買方在簽訂完合約後即可入住，每月仍需依合約持續支付租金給賣方。簽訂這種合約的賣家可能擁有不同房產。

注意：可能衍生問題

若房產共同所有人，其中一位死亡，該怎麼辦？

一對夫婦其中一位去世後，仍需向另一位還活著的房產所有人支付一樣的租金。所以簽約時要注意，條款是否附註會按比例減少租金。當然，老年人選擇「Viager」方案出售自己房產，仍繼續住在家中，可能會造成家庭緊張和複雜繼承權問題。若賣方在出售房產20天內去世，他們的繼承人可向法院要求取消出售。賣方的死亡，必須是不可預測的，因此買方不應該知道賣方患有哪些嚴重疾病。

試算法國「Le Viager」與台灣「以房養老」

一對73歲男性和71歲女性法國夫婦，預期可再活壽命為22年，其房產價值為 20萬歐元，而買方支付5萬歐元的預付／首付：20萬歐元 x 41.7%（房產剩餘所有權）= 83,400 歐元。83,400 歐元減去已支付的50,000 歐元= 33,400 歐元，應付租金 = 33,400 歐元 x 5.5%（在預期期間提供的租金）= 1,837 歐元／年，或 153 歐元／月。預計22年支付的總租金 = 1,837 歐元 x 22年 = 40,414 歐元。

台灣「以房養老」是單獨持有之屋主（60～65歲），將產權清楚、無貸款的房子抵押給銀行，經銀行鑑價估算可放貸額度（約為5～7成），貸款年限為25～30年，每月發放一筆錢給申請人作為養老金，申請人每月須支付利息：

台北一間房子，目前市價1,800萬元，若出租每月可收取2萬5,000元的租金。透過中國信託網站試算，以房養老可貸金額984萬元，貸款期間為30年，第1個月可領2萬7,300元之生活費，接著每月會因為要扣除利息而遞減，到了第14年7個月後，不再扣除利息固定領取1萬8,200元。

法國、台灣以房養老優缺點比較

「以房養老」在不同國家地區會有不同樣貌，每個人都可以依據自己情況去規劃試算哪種方案最划算及最適合自己。

本文轉載自《華人熟齡生活產業發展協會》，經協會授權刊登，原文標題：吉屋不只出租，也能養老

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