走向超高齡社會需求，政府資源整合和民間力量紛紛投入高齡友善住宅，為市場帶來多元化的營運模式，關心高齡宅政策的台灣高齡產業創新發展協會副理事長林博文指出，未來私校退場或轉型可以導向興辦高齡友善住宅，配合地方政府的高齡友善城市規劃，建構全齡友善的社區；並由主導住宅政策的內政部，協助準備退場或轉型的私校，利用學校過去在地域深耕，與都市發展區位優勢，釋放閒置空間轉換成高齡宅場域，為即將到來的超高齡社會住宅政策提前部署。

高齡宅成功案例　活化公共資產

林博文觀察這幾波由政府主導的高齡宅政策，不乏成功完成招標或營運的案例，例如「旅館轉社宅  」與「信義兒福A1公辦都更案」。政府透過鼓勵民間與地方政府重整資產，活化閒置土地，為與日俱增的高齡宅需求找到可行的解方。

台灣高齡產業創新發展協會副理事長林博文

他進一步說明，公私協力「信義兒福」案例具有代表性，隸屬公共資產用地，以全齡、銀髮為對象，由民間投資，其最大的誘因是建商分回1/3建物作為住宅相關使用或出售，另外的2/3為住都中心和台北市政府所有，住都的部分以全齡出租宅為主，配合台北市政府規劃長照與托幼需求，建置日照、幼兒園與社宅等。由於地點位於市中心，對建商而言其投資報酬率具市場合理性。「兒福主要地主是住都中心，其次是台北市政府，中央和台北市政府取得平衡點，順天建設順利得標，其中有部分空間可設置住宿式長照機構和日照中心。」

信義兒福A1公辦都更案是在信義區都市裡，以「打造適合中產階級的全齡友善社區」概念，建立一個適合健康長者安居的社區。（圖片來源／國家住宅及都市更新中心）

林博文指出，過去為了解決年輕人居住問題，推出社會住宅方案；近幾年由政府跨部門整合，把中央各部會到地方閒置的土地資產和建物重新盤點。「不管是中央或地方釋出的公共資產都在推社會住宅，而這些都是從活化公共資產角度出發。」

私校退場轉型　確保資產公共性

在高齡少子化趨勢下，高齡宅的興建，可能成為私校退場轉型新一波公共資產活化的解方。林博文說，從住宅條件來看，高齡友善住宅中「環境場域」和「生活機能」是重要的元素，少子化讓很多學校面臨招生不足，學校開闊的空間環境與基礎設施，很符合高齡友善居住的條件。「學校是準公共財，應屬公共資產範疇；雖然是私有財產，惟因捐資興學，本質上已具公共性。」

很多人誤以為學校退場就只能改為長照或住宿型機構，事實不然，林博文提出私校退場或轉型，至少還有2個解方可進行：

解方一：移地居住學習　活化校務資產

對於尚未退場但為尋求永續發展的私立學校而言，可依私校法第50條第1項規定，申設附屬機構或與社區大學合作，招收退休人士。舉例來說，透過社區大學租用部分校舍，招收學員，並改裝合宜宿舍，讓社區大學以學員身分住校或在校Long Stay。既可活化空間，又可創造財源收入，並符合教育目的；大學端可以將原有開辦的樂齡大學擴大轉型為「移地住宿學習」模式，讓這些尚未退場的大學亦可採用招收樂齡的退休人士進駐校園。

私立學校可依私校法第50條第1項規定，申設附屬機構或與社區大學合作，招收退休人士，尋求永續發展。（圖片來源／pxhere）

林博文說，透過移地居住學習產生「換屋循環」，長輩把原來居住的房子租給年輕人，自己進到學校當學員又可分到大學宿舍，「雖然學校少了學生，但卻因此多了樂齡的退休學員，何樂不為。」

此外，對準備退場的學校而言，部分學校董事會把校地捐給國立大學，在不變更地目前提下，一樣可以透過樂齡大學或社區大學的「移地住宿學習」模式來達成終身學習，活躍老化的政策目標。

解方二：捐地退場　轉軌高齡友善住宅

「私校退場可以導向高齡友善住宅，並做全齡友善的社區發展。」林博文說，此種模式符合公共資產活化。活化資產的做法很多種，例如包租代管、社會住宅稅等，提供優惠讓年輕人租到便宜的地方，退休人士則是選擇住到友善住宅。根據最新通過的「私立高級中等以上學校退場條例」，為強化私立學校公益性，學校解散清算後剩餘財產歸屬地方政府、或捐贈退場基金、中央機關或公立學校。換言之，私校董事會可以決定捐給指定的政府機關，「如果是捐給內政部，選項之一，就可以歸社會住宅的範疇，興建高齡友善住宅。」

以「信義兒福」案為例，內政部住都中心提出一套可行的公私協力的住宅產業方案，林博文倡議高齡友善住宅不應該只被歸於社會福利，而是要發放民間投資，讓政策更具有產業發展導向。「內政部推動的高齡友善住宅，不僅可出租亦可出售，本質上已具產業特質。私校退場海嘯來臨前，內政部可以讓準備退場或打算轉型的私校，釋放閒置空間轉換到住宅環境的場域，沿用老屋重建、都更或提供包租代管等各種政策工具，活化公共資產。」

更多精彩內容，敬請參閱第20期創新照顧雜誌

喜歡這篇文章嗎？加入會員即可收藏文章、產品及供應商