很多民眾擔憂台灣人口結構高齡化，但我們最應該擔憂的關鍵問題，或許不是高齡化人口結構，「不健康的人口結構比例」才是健保制度與長照制度的負擔。
健康的高齡者使用健保或者長照資源，非必然大於年輕人。若能提升國民健康，進而引導健康高齡者投入產業持續貢獻，就能舒緩人口結構改變的壓力。
在這樣的核心觀念導引下，期盼的就是以高齡者住宅（或稱銀髮友善樂齡宅）與全齡宅為主軸，住宿式服務長照機構為輔。換言之，銀髮友善樂齡宅將是未來最大的內需市場，也必須是，但如何是？
「高齡者住宅」不只是住宅而是「功能與設施」
筆者茲依據台灣現行各類法規，彙整高齡世代下台灣住宅的可能類型如表1。
上述的分類有何意義？不同類型的住宅型態，其在政府補助、民眾報稅租稅優惠、營業稅負擔及市場成熟度等方面，都有很大的落差；換言之，競爭優勢截然不同（如表2）！
就上述之彙整比較，可發現因為住宅類型的差異性，其競爭優勢就產生落差。深究其原因，關鍵因素之一，或許在於因政府長照財源之受限，僅能獨厚長照機構，而似乎冷落了高齡者住宅。
然而，對於高齡者而言，真正的需求不在於住宅類型的差異，而是生活的功能與設施。故建議仍應正視高齡者的需求，將長照險納入考量，完備財源，回歸到功能與設施為主的完整產業政策。何謂功能與設施？茲舉日本的住宅分類如表3。
企業營運之建言
對企業而言，若欲投入高齡者住宅，由於其取得政府之資源相對稀少，故事前的財務可行性評估，以及經營績效衡量與彈性調整能力是其競爭力之核心關鍵。就高齡者住宅而言，其有兩大關鍵時期之營運策略思考：
一、初期：專注在投資成本回收的階段
1. 租售併行模式：初期可透過部分住宅出售來加速成本回收，但產權分散之後，就會衍生日後產權複雜之管理挑戰，故此模式下之業者，可思考搭配採用「售後租回」之財務策略。
2. 純租賃模式：此模式下的業者因少了出售模式下的及時財源，故可能面臨財務壓力，因此須割捨叫好不賣座的營運項目，而專注投入高質感且高獲利的項目，例如高端動物醫院、醫療即時通管家服務、社區診所／藥局、月子中心、高
端居家照顧／護理事業等，皆可列入考慮評估項目。
二、 中長期：面對入住者身體狀況從亞健康到失能的變化階段
高齡者住宅有一非常大的挑戰，在於入住高齡者的身體狀況不斷變動，單一住宅功能及設施很難因應身體變化。由於健康／亞健康與失能者之入住氛圍與功能設施有很大的差異，若高齡者住宅沒有替失能者預備下一站，將會讓高齡者住宅的入住氛圍失控，進而不利於中長期的經營。
業者的營運策略可能從高齡者住宅，往日間照顧服務機構等社區式長照機構發展，甚至搭配高端優質的住宿式服務長照機構，讓高齡者得到安心及完整的續性照顧服務。
期待台灣的高齡者住宅能夠建立在財務可行性之基礎上，滿足高齡者的生活需求，走出一個美麗的城市新風貌。
（專欄反映作者意見，不代表雜誌立場）